1st-urist.ru Помощь гражданам и юридическим лицам в решении различных вопросов, требующих юридическое решение. Зачастую гражданам при заезде в новое место жительства приходится выполнять различные ремонтные работы и тем самым отдавать за проделанный труд собственные денежные средства. В некоторых случаях законодательство предусматривает возмещение за проведенные неотделимые улучшения в арендованном имуществе. Каждый новый жилец должен разбираться в этом вопросе и уметь вовремя применить свои права на деле.
Неотделимые улучшения объектов аренды по ГК РФ
По законодательству РФ такие улучшения могут характеризоваться такими признаками, как:
- выполнение за счет собственных средств проживающего;
- проведение ремонта с одобрения арендатора;
- не могут быть извлечены по причине порчи собственности владельца.
Что относится к неотделимым улучшениям?
Арбитражным судом выделены конкретные виды неотделимых работ, которые считаются улучшением собственности арендодателя:
- достройка;
- модернизация;
- реконструкция;
- капитальный ремонт;
- переустройство;
- установка систем охраны или пожарных датчиков;
- проведение санитарно-эпидемиологических работ.
В каких случаях стоимость улучшений компенсируется?
Изменения с согласия собственника с возмещением
Данный вопрос решается с помощью Гражданского кодекса, в котором четко прописано, что компенсационные средства арендодателя могут быть предоставлены только в том случае, если он дал согласие на выполнение каких-либо улучшений.
В противном случае, если гражданин не получил одобрения от владельца квартиры, никаких выплат он и не получит. Даже обращение в суд с такой жалобой не поможет решить эту дилемму, поскольку собственник в соответствии с законом ничего не должен.
Но бывают исключения, когда был произведен ремонт, который впечатлил владельца жилья, и он на добровольной основе соглашается оплатить часть или полную стоимость сделанных улучшений. Однако лучше всего будет добиться одобрения арендодателя на проведение ремонта, чтобы не потерять личные деньги.
Изменения объекта с разрешения без компенсации
Средства, которые были затрачены на внесение улучшений в жилое имущество не подлежат налоговому обложению, т. е. налоговый орган не получит из этой ситуации никакой прибыли. Соответственно сами неотделимые улучшения в арендованной квартире амортизируются в счет арендодателя.
Изменения без согласия собственника — компенсируются или нет?
В соответствии с нормативно-правовой базой арендодатель вправе покрыть расходы арендатора только в том случае, если он брал у него разрешение на проведение таких работ. Если данное условие не было выполнено, то владелец имущества не обязан компенсировать какие-либо расходы, связанные с улучшением условий проживания.
Но, как правило, все изменения в арендованном жилье остаются вместе с квартирой, поскольку их изъятие может существенно навредить самому жилью.
Определение стоимости неотделимых улучшений
При оценке стоимости проделанных ремонтных работ необходимо учитывать все нюансы, которые напрямую относятся к арендованной квартире.
Цена улучшений каждый раз должна рассматриваться в пределах стоимости самой недвижимости, к которым они относятся.
Любая сделка по купле-продаже будет проводиться из расчета возмещения произведенных затрат по проделанной реконструкции или ремонту.
Если сумма покрытия расходов будет выплачена после окончания срока действия договора, то к тому времени произведенные улучшения могут намного снизиться в цене. В итоге арендатор не получит компенсацию неотделимых улучшений в полном объеме на основании договора аренды.
Договор на неотделимые улучшения при продаже квартиры скачать образец
Формы возмещения затрат
Чтобы получить компенсацию от арендодателя, необходимо согласовать с ним не только сам факт проведения ремонта, но также его стоимость и объем. Владелец может оплатить стоимость улучшений после истечения срока договора, либо же сразу после проведения улучшенного ремонта.
Как оформить неотделимые улучшения и получить компенсацию?
Так как не все ремонтные работы являются улучшениями, то в договоре аренды в обязательном порядке необходимо прописать конкретные примеры. Следует помнить, что иногда ремонт не приносит квартире что-то новое, а лишь чинит старые или сломанные вещи.
Само разрешение владельца также необходимо зафиксировать в договоре, а чтобы наверняка вернуть свои деньги, квартирант должен иметь любые доказательства об освидетельствовании хозяина имущества.
Фото или видеофиксация
Очень редки случаи, когда у жильца получается зафиксировать на мобильное устройство такое доказательство. В таком случае жильцу квартиры может существенно помочь запись разговора на диктофон телефона, которая в дальнейшем станет неоспоримым основанием для получения возмещения в судебном порядке.
Свидетельские показания
Если хозяин ранее дал свое согласие на проведение улучшений в своем жилище, но после проделанных работ отказывается компенсировать затраты арендатора, то квартиранту во время судебного разбирательства помогут показания свидетелей.
Дополнительное соглашение к договору аренды
Составление этого документа – залог стопроцентного получения компенсации за проделанный труд. Соглашение в этом случае является самым простым, надежным и обоюдным решением данного вопроса.
В договоре в обязательном порядке должны быть прописаны все планируемые виды неотъемлемых улучшений, а также полная стоимость для будущей компенсации.
Дополнительное соглашение об изменении стоимости (цены) квартиры (недвижимости) скачать образец
Зачет стоимости улучшений в арендную плату
Договором также предусмотрен пункт, в котором стороны могут договорить о вычете проделанных ремонтных работ в покрытие суммы долга арендной платы. Но здесь обязательно нужно составить новый график ежемесячных платежей, а каждую оплату фиксировать письменной распиской.
Передача необходимой суммы арендодателем или самостоятельные улучшения
То, как будут проводиться те или иные жилищные улучшения, решается непосредственно между арендодателем и арендатором. Этот вопрос может быть урегулирован двумя способами: либо арендодатель дает денежные средства на реализацию ремонтных работ, либо самостоятельно участвует в их проведении.
Выбранное решение должно быть зафиксировано на бумаге, чтобы при возникновении претензий или разногласий такой документ являлся неопровержимым доказательством для суда.
Указание на неотделимые улучшения в договоре аренды
В случае возникновения необходимости в проведении улучшений в арендованном месте жительства можно прописать необходимые условия или в основном договоре или в дополнительном соглашении к нему.
Перечень неотделимых улучшений арендованного имущества должен содержать следующую информацию:
- примерную стоимость за все предстоящие работы;
- сроки выполнения;
- порядок оплаты;
- указание на договоренность между сторонами договорных отношений;
- ответственность за надлежащие/ненадлежащее исполнение обязательств по выбранному виду улучшения.
Спорные случаи
Арендодатель отказывается выплачивать компенсацию
Если в договоре было зафиксировано согласие, но владелец все равно отказывается покрывать расходы квартиранта, то арендатор имеет право на этом основании подать иск в суд.
Чтобы вернуть свои средства жилец должен направить хозяину квартиры претензию в письменной форме и затем взять от него расписку в его получении.
В таком сообщении необходимо прямо указать о своем намерении подать исковое заявление и обратиться в суд за защитой собственных прав.
По истечении одного месяца у квартиранта появится возможность обратиться в Арбитражный суд. После проведения слушания по данному вопросу будет выдан исполнительный лист, который необходимо отдать судебным приставам для дальнейшего решения приговора судьи.
Несогласованные неотделимые улучшения: правовые последствия
Если арендодателю не понравились сделанные улучшения, или они, каким-либо образом, сыграли негативную роль на самой квартире, то владелец имущества имеет право потребовать от арендатора вернуть все в прежнее состояние.
Позиция судов в спорных ситуациях
К сожалению, судебная практика в этом вопросе не так проста, как может показаться на первый взгляд. Чаще всего в рамках судебных заседаний произведенные улучшения признаются обычным текущим ремонтом, примером может послужить замена или же восстановление каких-либо элементов или технических приборов.
При проведении каких-либо работ в чужом имуществе необходимо досконально изучить договор аренды и грамотно заполнить к нему дополнительно соглашение. Если улучшения делаются по двустороннему соглашению, то это условие обязательно должно отражаться в документах. Лучше всегда иметь дополнительную страховку в виде цифровых или бумажных доказательств.
