Аренда квартиры: какие документы нужны обеим сторонам

Аренда недвижимости стала выходом для многих граждан, которые по каким-то причинам не способны приобрести недвижимость или нуждаются во временном жилье (в период совершения покупки своего персонального жилья). Временный найм имеет как положительные стороны, так и негативные, однако избежать трудностей и недоразумений все же можно, главное ознакомиться с тем, какие документы для аренды квартиры нужны, и на каких условиях проводится подписание сделки.

Аренда или найм?

В первую очередь хотелось бы заметить, что употребление понятия аренда не во всех случаях является правильным.

Вид договора зависит от того, к какой категории относится субъект. Для юридических лиц более актуальным будет формулировка «аренда», в то время, как физическому лицу, снимающему жилое помещение, в соглашении стоит указать «найм».

Правильное составление соглашения очень важно, ведь «договор аренды» и «договор найма» – это разные юридические документы, регулирующиеся совершенно иными статьями действующего законодательства.

Если вы являетесь юридическим лицом и подписываете договор аренды, то стоит детально изучить статью 34 ГК РФ.

Что же касается особенностей этого типа сделки, то:

• квартира может быть снята только для проживания;
• срок действия соглашения может быть неограничен;
• для расторжения договора достаточно несоблюдения условий документа.

Второй вид сделки – договор найма. Он заключается между физическими лицами. Основанием для оформления этого документа является 35 статья ГК РФ.

Данный вид соглашения имеет следующие нюансы:

• длительность аренды не может превысить 5 лет;
• расторжение соглашения со стороны арендодателя возможно только через суд.

Виды аренды

Прописывая условия договора, стоит также учитывать вид аренды.

Существует четыре типа соглашения:

• краткосрочное – срок такого соглашения может длиться от 1 часа и до 11 месяцев;
• среднесрочное – от 1 года и до 5 лет;
• долгосрочное – от 5 лет и до 49 лет;
• бессрочное – определенных временных ограничений нет.

Чаще всего владельцы недвижимости прибегают к краткосрочным соглашениям, потому как они не требуют документального подтверждения. Исключением являются только юридические лица. Независимо от срока аренды, они в обязательном порядке должны заключить договор.

Если собственником выступает физическое лицо, а арендатором юридическое, то договор можно и не подписывать, однако налог заплатить все же придется.

Все остальные виды соглашений должны в обязательном порядке сопровождаться документальным оформлением.

Договор

Неграмотно оформленные документы для аренды квартиры могут стать причиной переплаты средств, потери денег из-за махинаций мошенников или необоснованного выселения спустя несколько месяцев, а потому при составлении договора нужно с особой внимательностью отнестись, как к информации в самом соглашении, так и к персональным документам владельца и его правоустанавливающим бумагам.

Теперь давайте более детально рассмотрим разделы договора, которые в обязательном порядке должны быть:

• персональные данные обеих сторон (паспорт, ИНН, реквизиты компании и т.д.);
• расположение сооружения (адрес);
• способ оплаты: наличный или безналичный (если деньги будут передаваться в руки, то лучше сопровождать данную процедуру распиской);
• сроки совершения передачи средств (к примеру, ежемесячно, 15-го числа);
• возможные форс-мажорные обстоятельства (максимальный срок задержки средств, непредвиденный выезд, повышение стоимости жилья и т.д.)
• технические характеристики (сделан ли ремонт, наличие мебели и техники, состояние предметов быта);
• оплата коммунальных услуг (входил ли в стоимость или должна совершаться отдельно, если арендаторы платят самостоятельно, то каким образом они это должны совершать);
• причины для преждевременного расторжения соглашения;
• проведение ремонтных работ ( важно знать, что капитальный ремонт имеет право проводить только владелец);
• ответственность, которую несут обе стороны;
• если есть обязательный залог, то нужно указать каким именно образом он будет возвращен и в какие сроки.

Совместно с договором заполняются и подписываются еще две бумаги:

• акт совершение передачи квартиры арендатору;
• расписка о получении средств (оплаты за текущий месяц и залога).

Аренда помещения не дает права проживающему распоряжаться недвижимостью, как персональной собственностью, к примеру, сдавать ее в аренду или подселять других людей.

Пакет документов арендодателя

Значительно больше требований в подготовке предусмотрено владельцу здания.

Он обязан перед арендой собрать следующий пакет документов:

• личные документы (паспорт, ИНН);
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
• одобрения передачи квартиры в аренду от других совладельцев (документ должен быть заверен нотариусом);
• если договор подписывает доверенное лицо, то оно должно иметь подтверждение прав на данное действие и паспорт;
• документы из ООП (если в семье есть несовершеннолетние дети).

Документы арендующему

Субъекту, который желает арендовать жилье, также необходимо подготовить сопутствующие бумаги. Пакет документов зависит от того, кем является арендатор.

Существуют следующие категории клиентов:

• юридическое лицо;
• ИП;
• физическое лицо.

Юридическое лицо

Если снять недвижимость желает компания, то им необходимо вначале определить поверенного и утвердить его личность нотариально.

Итак, для аренды здания юридическим лицом необходимо подготовить:

• доверенность на уполномоченное лицо (утвержденную нотариально);
• паспорт доверенного лица;
• документы организации, желающей совершить снятие жилья;
• банковские реквизиты.

Индивидуальный предприниматель

Еще одна группа арендаторов – частные предприниматели.

Человеку данной категории нужно подготовить следующий пакет бумаг:

• документы, удостоверяющие личность;
• документы на предпринимательское дело (свидетельство из налоговой и госрегистрации и т.д.);
• выписка из ЕГРПИ;
• реквизиты счетов, утвержденные печатью предпринимателя.

Согласно положениям действующего законодательства, частные предприниматели имеют право работать как с печатью, так и без, а потому последний вид бумаг может быть подан и без подобного заверения.

Физическое лицо

Для физического лица подготовка бумаг значительно легче, ведь простому человеку будет достаточно взять с собой:

• паспорт (оригинал или копию);
• документы остальных субъектов, которые будут жить в квартире (свидетельства о рождении детей, паспорт супруги или совершеннолетнего ребенка);
• адрес с действующей пропиской.

Ведомость оплаты

Достаточно часто арендаторы качественно составляют договор и проверяют документы владельца, однако почти не уделяют внимания такой бумаге, как ведомость оплаты за аренду квартиры.

Именно этот документ является доказательством того, что вы совершили оплату и имеете право использовать недвижимость.

В нем фиксируются следующие данные:

• дата оплаты;
• сумма переданных средств;
• подписи обеих сторон.

К сожалению, не смотря на то, что документ содержит подписи, он не имеет юридической силы и не может быть использован в качестве доказательства в судебном слушании.

Соглашение о задатке

Еще один вид оплаты, который должен быть зафиксирован на бумаге и добавлен в общий пакет документов для аренды квартиры – задаток. Как правило, его размер не превышает 10% от общей стоимости здания за месяц.

Согласно положениям гражданского кодекса, передача средств в качестве задатка и их возврат возможен в следующих случаях:

1. Владелец недвижимости нарушил условия договора.
   • размер задатка возвращается в двойном размере;
   • помимо задатка арендодатель покрывает все дополнительные расходы арендатора.
2. Арендатор нарушил условия соглашения.
   • вся сумма задатка остается у собственника;
   • если расходы арендодателя превысили сумму задатка, то вторая сторона обязана их покрыть.

Содержание соглашения

Что же касается документального оформления данной предварительной оплаты, то оно составляется в обычной письменной форме (до момента заключения соглашения об аренде) и не нуждается в регистрации или утверждении у нотариуса.

Бумага должна содержать следующие данные:

• персональные данные обеих сторон (номер паспорта, Ф.И.О.);
• предмет соглашения (информация о сумме задатка и его предназначении);
• срок действия данного документа;
• полная сумма стоимости найма жилья;
• другие дополнительные условия подписания соглашения;
• последствия за несоблюдение условий;
• дата и подпись.

Перед тем, как подписать договор передачи задатка, нужно изучить документы на квартиру, проверить права владельца на жилье, наличие или отсутствие задолженностей и т.д.

Патент

Патент на аренду квартиры – это один из самых простых и легких способов для владельцев узаконить свой доход, а для арендующих граждан избежать возможных недоразумений и трудностей. Как правило, стандартный процент от налога составляет 13%, однако при покупке этого сертификата, размер будет уменьшен до 6%.

Чтобы получить сертификат нужно придерживаться следующего порядка действий:

• подать прошение на регистрацию ИП;
• зарегистрироваться в ИФНС;
• подать заявление с прошением разрешить совершать оплату налогов на основании патента.

В действие этот вид налогообложения вступает только по истечению 10 рабочих дней после подачи заявления, а потому обращаться в налоговую службу нужно заранее.

Следующее, что хотелось бы уточнить – способ выплаты налогов. Возможны два варианта оплаты:

• первый – вся сумма разово в течение 25 дней (если период действия договора до 6 месяцев);
• второй – третья часть в течение 25 дней, остальная сумма за месяц до окончания срока ( если договор подписан на 6 и более месяцев).

Единственным недостатком такого метода оплаты является внесение всей суммы сразу. Оплата через НДФЛ производится ежеквартально, однако ее размер составляет 13% от ежемесячного суммы.

Расписка

Расписка – это документ, который служит доказательством того, что средства за арендованное здание были переданы владельцу жилья.

Эта бумага может быть составлена вручную (в простом письменном виде) и не нуждается в дополнительной юридической регистрации.

Существуют определенные нормы написания данного акта. Документ должен содержать следующие данные:

• наименование бумаги;
• паспортные данные обеих сторон;
• сумма переданных денег (обязательно нужно внести данные цифрами и словами);
• дата и подпись.

Чтобы документ был более достоверным, его подписание лучше совершать в присутствии свидетелей, которые по окончанию сделки подтвердили бы этот акт.

Аренда квартиры – это удобный способ получить временное жилье за относительно небольшую плату. Данный вариант выгоден и удобен, как для владельца недвижимости, так и для арендатора. Однако, чтобы не стать жертвой мошенничества, стоит внимательно подойти к составлению и подписанию документов.