Налоговые вопросы при аренде квартиры: что, сколько и кто платит налог на аренду квартиры

Ранее, аренда недвижимости была одним из актуальных вопросов, потому как еще 100 лет назад, свое жилье имели только 5% населения. На сегодняшний день, по общим подсчетам, эти данные значительно улучшились, потому как только 30% недвижимости зафиксировано как арендуемая собственность. Каким образом реализуется сдача жилья во временное пользование на сегодняшний день, и какой налог на аренду квартиры определен законом, мы рассмотрим далее.

Аренда жилья: плюсы и минусы

В связи с резкими изменениями экономического положения страны и нестабильностью валюты, около 46% граждан не смогли реализовать запланированную покупку недвижимости и потому временно используют арендованное жилье.

Если верить статистике, на сегодняшний день около 50% своей прибыли многие семьи отдают за арендованное жилье.

Связанно это с тем, что в нашей стране найти хостелы европейского типа достаточно трудно.

Грамотная и законная сдача квартиры в аренду, а также оплата налогов, согласно требованиям закона осуществляется максимум в 10% случаев. Все остальные соглашения либо в принципе не сопровождаются документально, либо заключаются таким образом, что в любой момент могут быть расторгнуты безосновательно. Из-за того, что большая часть сделок оформляется незаконно, арендаторы постоянно рискуют остаться на улице, потерять жилье или начать платить в несколько раз больше.

Также на рынке недвижимости существует понятие «серая аренда». Ею обозначаются сделки, которые не имеют официальной регистрации и не фигурируют в соответствующих органах власти. Согласно исследованиям, почти все соглашения подписываются на период до 1 года (это делается с целью обхода официальной регистрации договоров), также официально проводится только 5% контрактов.

Несмотря на то, что владелец рискует потерять возможность подать иск в суд с прошением выселить жильца, а также рискует быть оштрафованным за нарушение закона, он все же стремится избегать законных методов.

Основанием подобных действий являются следующие причины:

• высокий налог на эту категорию дохода;
• трудная и долгая процедура регистрации документов;
• обязательное написание дополнительных деклараций и отчетов.

Виды налогов

Существует три основных вида налога, о которых должен знать, как владелец, так и арендатор.

• первый налог на аренду квартиры – НДФЛ;

Он назначается всем гражданам России, являющимся физическим лицом. Почти все виды дохода облагаются именно этим налогом. Как правило, размер взыскания составляет 13% от всей суммы. Регистрацию декларации нужно осуществить не позже 30 апреля следующего года, а оплату до 15 июля.

• следующий налог – ЕНВД;

Этот налог направлен на вид деятельности. Его назначение происходит на основании возможного дохода человека, при этом фактически полученная сумма не играет никакой роли.

Есть в этом виде некоторые положительные стороны, к примеру, этот взнос может значительно уменьшить общую сумму налога за уже оплаченный квартал, также его достаточно легко просчитать.

Что же касается негативных сторон данного налога, то их значительно больше. Самыми яркими, которые хотелось бы выделить, являются следующие:

1. Обязательно доход должен сопровождаться ведением бухгалтерии.
2. Сумма остается фиксированной не зависимо от того, получили ли вы доход в этом месяце или нет.
3. Малейшая невнимательность может стать причиной оплаты значительно большей суммы (откорректировать или изменить документ нельзя).

• третий вид – ОКВЭД.

Все виды деятельности граждан классифицированы и относятся к определенной группе. Не является исключением и сдача жилья в аренду. Она входит в группу К, пункт 70.2.

Обязательные налоги для арендодателя

Потому как сдача жилья подразумевает получение владельцем недвижимости прибыли, оплата налогов за дополнительный доход является обязательным условием.

Правоохранительные органы имеют право отслеживать нарушителей закона и присуждать им административный штраф за уклонение от уплаты налогов.

Сдача квартиры в аренду уже произошла, как высчитать и оплатить налоги? – все достаточно просто.

Существует несколько методов совершения оплаты:

• стандартная оплата положенных 13% НДФЛ (согласно условиям налогообложения физических лиц);
• создание ИП и оплата уже упрощенного налога;
• приобретение патента для сдачи жилья в аренду.

Для иностранных владельцев недвижимость этот налог может возрасти до 30% ( в том случае, если большую часть своего времени человек проводит на территории других стран).

Долгосрочная аренда: как сэкономить?

Для тех, кто сдает в аренду всего одну квартиру намного легче просто платить стандартный налог от дохода. Однако тем, кто имеет несколько таких объектов можно использовать более выгодные варианты.

Итак, размер взыскания зависит не только от того, какой налог с аренды квартиры вы платите, но и от того, кем вы являетесь – физическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

1. Согласно положениям ЕНВД, налог с ИП в данной категории будет составлять всего 6%, в то время как для физического лица он будет в два раза больше. Однако простому человеку нужно сдавать отчет всего один раз в год, а вот предприниматель обязан отчитываться каждый квартал. Также предприниматель должен иметь книгу дохода и расхода.
2. Еще один способ избежать лишней волокиты с бумагами – приобрести патент. Его стоимость составит 6% от декларируемого ежегодного дохода. К примеру, если в течение года за аренду квартиры владелец получил 200 000 рублей, то государству в данном случае он обязан оплатить 12 000 рублей. Можно купить данный патент и на более короткий период (оплата будет совершаться по тому же принципу 6% от прибыли за этот период).

Краткосрочная аренда: преимущества

Под понятием «краткосрочная аренда» подразумевается найм на период до 11 месяцев или 363 дней. Так как сдача квартиры длится меньше года, регистрировать подписанный договор в налоговой службе не обязательно. Соскучились по классной порнухе? Проходите сюда и вы точно не пожалеете, так как здесь собраны только качественные видеоролики с самым красивыми сучками. Этот общий сайт про порно www.faphub.tv покажет вам и молоденьких телок, и зрелых красоток, которые могут трахаться не только в киски, но и в ротики, да еще и не с одним партнером.

Для нанимателя этот вариант не совсем удобен, потому как уже спустя год владелец может либо поднять стоимость аренды, либо вообще лишить жилья. Права арендатора в данном случае сильно ущемлены.

Что же касается владельца недвижимости, то для него этот вариант, конечно же, намного комфортней, потому как он может избежать оплаты налога на аренду квартиры и в любой удобный момент выставить жильца за порог.

Налоговая служба узнала о сдаче жилья, как быть?

Если избежать столкновения с налоговой службой все же не вышло, и государственные работники требуют оплатить взыскание за полученные средства, то не зависимо от того, какой налог с аренды квартиры вы не оплачивали, уменьшить сумму все же возможно.

1. Как правило, налоговые сотрудники не имеют точных данных о том, какой именно период жилье находится в аренде, а потому вы смело можете заявить, что сдаете его только пару месяцев, и заплатить в несколько раз меньший налог.
2. Вы можете назвать размер арендной платы в разы меньше той, которую действительно оплачивали вам жильцы. Это поможет уменьшить взыскание в несколько раз. Даже если работник налоговой обнаружит договор с совершенно другой суммой, доказать факт передачи именно этих денег он не сможет.
3. Факт получения денег за проживание третьих лиц нужно еще доказать. Вы можете заявить, что это ваши друзья, родственники или просто люди, которых вы пустили пожить сугубо из альтруистических побуждений.

Шанс того, что сотрудник налоговой появится на вашем пороге достаточно низкий. Главное не давать никакого повода соседям и другим гражданам обращаться в правоохранительные органы, быть вежливым и приветливым с участковым и впускать в квартиру только добросовестных и ответственных жильцов.

Уклонение от налогов: штрафы

Если уж скрыть информацию о том, что жилье находится в аренде, не удалось, то стоит добросовестно и своевременно оплачивать положенные налоги.

Сдача квартиры в аренду и осознанное уклонение от налогов может привести к тому, что судом будет назначен штраф в размере 20% от задолженности. Если от этого взыскания вы решите уклониться, то его размер может возрасти в два раза (40%). С каждым месяцем сумма будет увеличиваться и может достигнуть необычайных масштабов.

На сегодняшний день перед правоохранительными органами стоит задача – вычисление «резиновых» и неофициально сдаваемых квартир. Связанно это с тем, что только 20% недвижимости проходят официальную регистрацию, остальные же стараются договориться устно либо не светить подписанный договор. Ежегодно недобросовестные собственники обворовывают государственную казну на миллиарды рублей.

Арендатор также может собрать доказательства и подать в налоговою заявление с прошением высчитать с собственника положенный налог.

Налогообложение арендаторов

Налог на аренду квартиры с арендатора взыскивается только в том случае, если это жилье снимается работодателем на период командировки. В подобной ситуации директор обязан удержать из общей суммы 13% согласно условиям НДФЛ, или 30% — если работник иностранец.

Конечно же правильным методом будет аренда недвижимости за счет средств компании и оплата налога, однако намного выгодней и работодателю, и его подчиненному будет просто повысить оплату человека и оформить аренду командировочной недвижимости за его счет.

Комиссии

Еще один вид расходов, с которым может столкнуться арендатор – комиссионные взыскания за предоставленные риелторские услуги.

Точно установленной суммы, как таковой нет, размер стоимости помощи агентства зависит от многих факторов, таких как:

• город;
• стоимость жилья;
• запросы самой компании.

Как правило, эта сумма составляет от 50 и до 100 %, в редких случаях она меньше.

Данная оплата услуг организации разовая и выплачивается на основании договора, заключенного к риелторской компанией.

В обязанности компании входят следующие задачи:

• подобрать соответствующее жилье;
• проверить его на документальное соответствие и отсутствие долгов за коммунальные услуги;
• подписать договор и выступить поручителем в случаях субаренды и т.д.

В действующем Налоговом Кодексе есть огромное количество важных условий, касающихся различных аспектов данной правовой сферы. Чтобы проводить различные манипуляции с налоговыми службами, важно иметь достаточное количество знаний о тех нормах, которые регулируют все виды дохода.