Незаконная перепланировка: штрафы, согласование и узаконивание

Достаточно часто продуманная изначально планировка квартиры оказывается далеко не тем, что хотели бы видеть ее владельцы. Внести свои корректировки в расположение комнат, дверных разъемов и других элементов жилья — единственный способ привести сооружение в желаемый вид. Использовать этот метод можно, однако, вначале необходимо узаконить перепланировку квартиры, и только потом приступать к строительным работам. Как создать квартиру своей мечты, при этом не нарушив действующее законодательство, мы рассмотрим далее

Понятие незаконная перепланировка

Согласно четвертой статье ЖК РФ, перепланировкой считается внесение изменений в основную конструкцию здания.

В юридической терминологии данное действие обозначается фразой «изменить конфигурацию».

Под перепланировкой подразумевается изменение основных элементов квартиры, таких как увеличение площади комнат, демонтаж стен, изменение расположений окон и дверей.

Существует также понятие «переустройство». Им обозначается внесение изменений относительно расположения кухонной плиты, санузла, водопровода и других инженерных сетей.

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно, и чем чревато незаконное внесение изменений, давайте рассмотрим далее.

Ответственность и штрафы

К сожалению, многие люди надеются на то, что их самостоятельные ремонты останутся втайне и работники кадастровой службы никогда не узнают о том, что они нарушили технический план. Однако стоит помнить, что в случае восстановления документов, продажи недвижимости, оформления дарственной или завещания, незаконная перепланировка квартиры будет выявлена кадастровым инженером, а после, вы будете привлечены к ответственности.

Также довольно частыми бывают ситуации, когда во время ремонтных работ или вследствие ранее проведенных изменений планировки причиняется дискомфорт и вред соседям. В случае обращения проживающих рядом людей в соответствующие органы, к вам может прийти инспектор и проверить законность строительных работ.

После того, как станет известно о том, что все изменения сделаны без разрешения, органы власти могут привлечь владельца квартиры к ответственности и назначить ему:

• штраф в размере 2 500 рублей;
• проведение строительных работ и восстановление исходного расположения всех элементов;
• оплата причиненного ущерба соседям (в 100% размере).

Как избежать возможных штрафов и судебных процессов можно следующим образом:

• проведение ремонтных работ только запланировано – необходимо получить разрешение на проведение и утвердить план работ;
• перепланировка уже совершена – обратиться в Росреестр и подать заявление с прошением узаконить проведенные изменения.

Почему нужно получать разрешение?

Согласование является обязательным условием, указанным в действующем законодательстве. При планировании ремонта нужно утвердить созданный проект и получить одобрение в соответствующей государственной структуре (жилконтора, жилищная инспекция, жилищный отдел).

Чтобы получить разрешение на перепланировку квартиры нужно подготовить следующий пакет документов:

• заявление (заполнение должно быть проведено по образцу той организации, в которую вы обращаетесь);
• документы на недвижимость, подтверждающие право собственности (свидетельство из Росреестра, договор аренды, справка с фактического места проживания);
• проект (данный документ должен быть создан и утвержден специализированным инженером, или организацией, занимающейся разработкой технических планов строений);
• технический паспорт (если этого документа нет, то можно обратиться к частному или государственному кадастровому инженеру и заказать данную услугу);
• согласие всех совладельцев, челнов семьи или собственника (если вы планируете изменить конструкцию арендованного жилья);

Помимо вышеуказанных документов, требовать другие бумаги работники государственной службы не имеют права. Более того, некоторые организации самостоятельно запрашивают данные из Росреестра, а потому подготавливать правоустанавливающие справки и договора не нужно.

Собранные документы совместно с заявлением должны быть вручены в жилконтору, где они будут приняты и зарегистрированы. Доказательством подачи бумаг послужит расписка с детальным перечнем все справок и свидетельств.

Процедура принятия решения может длиться на протяжении 45 дней с момента подачи заявления. В результате, в течение 3 рабочих дней, вам должно быть отправлено оповещение с принятым решением. На основании этой бумаги вы можете смело начинать строительные работы.

Помимо утверждения проекта перед началом ремонта, нужно также оповестить эту госструктуру об окончании работ. После, придет инспектор и проверит, правильно ли все было выполнено и не нарушен ли утвержденный план.

По окончанию проверки инспектор заполняет и подписывает акт об осуществленной перепланировке. Этот документ является подтверждением законности проведенных манипуляций (его образец направляется также в кадастровую службу).

Перепланировка сделана, что дальше?

Если в случае создания проекта можно обойтись только обращением в жилконтору, то по окончанию самовольных строительных работ, узаконить проект возможно только через суд. Такое условие указанно в ЖК РФ (статья 29).

Узаконить перепланировку квартиры возможно только в том случае, если:

• с проведенными изменениями согласны все субъекты, проживающие в квартире (семья, совладельцы и т.д.)
• использованный проект соответствует всем требованиям безопасности и не несет никакой угрозы жизни кого-либо.

Совместно с заявлением в суд нужно также подготовить:

• технический паспорт изначальной конструкции (оригинального состояния здания);
• технический паспорт, в котором будут отображены уже новые данные измененного жилья.

Первый паспорт в любом случае должен быть в общем пакете документов на жилье, а вот второй нужно будет заказать в Росреесте или БТИ. Кадастровый инженер во время составления нового паспорта обязан, помимо внесения общих характеристик, также зафиксировать информацию о том, какое влияние эти изменения оказывают на общее состояние всей конструкции и являются ли они опасными для жизни человека.

После того, как эти документы будут готовы, нужно также провести специальную экспертизу, в результате которой будут выданы свидетельства, подтверждающие то, что данные изменения не нарушают противопожарные нормы и санитарные требования.

Совместно с иском, тех. паспортами и справками о соответствии состояния, нужно подготовить также следующий пакет документов:

• заключение относительно представленных технических паспортов;
• заключение, подтверждающее соответствующее состояние несущих стен;
• паспорт и ИНН;
• документы, подтверждающие право собственности на жилье;
• чек об уплате госпошлины (до 3 000 рублей).

Подача иска может быть осуществлена в суд по месту жительства или районный суд города. Истцом в данном случае выступает владелец недвижимости. Если же квартира находится в долевой собственности, то истцами выступают все владельцы. Ответчиком является районная администрация или власти города.

Само обращение должно содержать следующую информацию:

• информация о дате приобретения недвижимости;
• по каким причинам было проведено изменение конструкции;
• прошение разрешить сохранить изменения (согласно положениям, указанным в 29 статье ЖК РФ).

Процедура рассмотрения дела может длиться в течение двух месяцев после подачи документов. Скорость процесса зависит от качества проведенных подготовительных работ.

Отказать в положительном решении суд не сможет в том случае, если:

• все службы, проводившие анализ здания дали положительную оценку;
• конструкция соответствует противопожарным и санитарным нормам;
• другие совладельцы не имеют никаких претензий относительно внесенных изменений.

После того, как судом будет принято положительное решение, новое проектное строение будет уже законным, а потому обвинить вас в нарушении положений ЖК РФ никто не сможет.

Сама процедура достаточно простая только в том случае, если все службы одобрят ваши новшества. В противном случае, чтобы узаконить проект, нужно будет вносить коррективы в здание согласно требованиям каждой из инстанций.