Покупаем квартиру в новостройке: разбор каждого этапа и важных нюансов

Существует несколько способов приобретения недвижимости: приобретение новостройки у строительной компании в сданном или  строящемся доме, а также покупка вторичного жилья. Последний способ является довольно выгодным вариантом, и чаще всего его можно реализовать намного быстрее, чем поиск жилья на вторичном рынке, однако он имеет много тонкостей и нюансов, незнание которых может стать причиной потери средств.

Преимущества и недостатки недвижимости от застройщика

Существуют определенные преимущества приобретения недвижимости от застройщика. Главным плюсом этого варианта является экономичность. Как показывает статистика, квартиры от владельцев дороже, примерно, на 13-14 % от той стоимости, которую озвучивают за подобное жилье строительные компании.

Что же касается недостатков подобных сделок, то они заключаются в следующем:

1. Сроки оформления недвижимости.

На подготовку и подписание основных бумаг вы можете потратить, как 14-30 дней, так и полгода. Все зависит от того, как именно будет проводиться данный процесс, и с какими трудностями вы столкнетесь во время оформления.

2. Ожидание окончания строительства.

Так как подобная покупка подразумевает внесение средств за недвижимость, которая есть только на бумагах, то и получение окончательного товара будет нескорым. Помимо сроков ожидания, указанных в соглашении, строительство может быть затянуто по различным причинам, а в некоторых случаях оно и вовсе не заканчивается (нарушение строительной технологии).

3. Увидеть жилье можно только на бумагах.

Представление о будущей квартире формируется на основании рисунков и чертежей, однако фактический вид недвижимости может оказаться совершенно другим, не таким, каким вы его нарисовали в своем воображении.

Чтобы избежать возможных недоразумений и не стать жертвой недобросовестного застройщика, нужно качественно изучить документацию самого предприятия, их разрешение на подобную деятельность и, конечно же, условия договора «купли-продажи», который они предлагают подписать.

Нюансы при ипотеке: инструкция

Покупка квартиры в новостройке имеет свои нюансы. Особенно это касается приобретения недвижимости за счет средств кредитования – ипотеки.

Возможны следующие способы реализации этого варианта покупки:

1. Выбор недвижимости, а после поиск банка, который предоставит заем.

Большинство людей начинают процесс покупки квартиры в ипотеку именно с поиска соответствующего жилья. Однако часто сталкиваются с тем, что стоимость или условия выбранной квартиры оказываются критичными для банков и потому они отказывают в предоставлении средств.

Что может быть причиной отказа со стороны банка?

1. Строящееся здание не числится ни в одном из банков, предлагающем кредиты.
2. Компания, строящая дом, не имеет всех необходимых документов, нужных для вручения кредита.
3. Неплатежеспособность покупателя.
4. Условия действующей программы противоречат нормам и требованиям банка.

Все усилия и время, потраченные на поиски и выбор недвижимости таким методом могут оказаться просто напросто бессмысленными. Исключением являются ситуации, когда совместно с недвижимостью (проектом) застройщиком также предлагается и ипотечная программа от того банка, с которым сотрудничает компания. Также в штате организации могут работать сотрудники деверлопа, которые помогут понять все особенности этого типа кредитования и грамотно оформить ипотеку на выбранную недвижимость.

2. Найти хороший банк для оформления ипотеки, оговорить условия и сумму, а после искать подходящее жилье.

Этот вариант является более удачным и практичным. Дело в том, что понимание всех особенностей подобной покупки, помогает сэкономить время и силы на рассмотрение предлагаемых вариантов. Также покупателю уже известна его максимальная сумма ипотеки, а потому более дорогие варианты сразу же могут быть исключены.

Особенность этого метода заключается в том, что выбрать свое жилье вы сможете только из той недвижимости, которую предложит банк.

Чтобы сэкономить время оформления ипотеки, лучше подавать заявления одновременно в несколько банков. Таким образом, шансы купить выбранное жилье вырастят в несколько раз, более того, покупатель сможет выбрать именно тот банк, условия которого ему больше понравятся.

Какие документы потребуются?

Покупка квартиры в новостройке должна сопровождаться следующим пакетом документов:

• паспорт и ИИН;
• документы об образовании (дипломы, сертификаты и т.д.);
• свидетельства о рождении (только несовершеннолетних детей);
• справка о доходах (требуемый период работы в организации и сумма дохода у каждого банка своя);
• свидетельство о государственном страховании (пенсии);
• копия военного билета (только для мужчин призывного возраста);
• документы о браке или разводе;
• трудовая книга.

Все документы должны быть представлены в двух экземплярах (оригинал и копия).

Особо важным документом является справка о доходах. Именно на основании этой бумаги принимается решение о вручении кредитных средств. Желательно в этом документе указать все виды дохода, даже если они являются неофициальными.

Помимо вышеперечисленных бумаг, банк может также запросить следующие документы:

• выписка из паспортного стола о регистрации;
• копии персональных документов родственников;
• копия пенсионного, выписка о размере пенсии;
• наличие недвижимости, ценных металлов и бумаг, дорогой техники и транспорта;
• выписка о банковских счетах за последние полгода;
• справка из психиатрического диспансера (наркодиспансера).

Также важным является кредитная история и оплата коммунальных услуг. Если за последнее время у вас были несвоевременные выплаты кредитных взносов или есть задолженность за услуги ЖЭКа, то скорее всего банк откажет вам в запрашиваемом кредите.

После того, как документы будут приняты, и банк даст добро на оформление ипотеки, покупателю дается ровно месяц, чтобы найти желаемую недвижимость. В некоторых случаях банк может продлить этот период еще на несколько дней или недель.

После выбора варианта недвижимости, банк проводит следующие операции:

• оценку недвижимости;
• страхование квартиры и покупателя.

Далее банк составляет и подписывает договор кредитования, в условиях которого идет детальное описание порядка совершения выплат, суммы кредита, обязанностей каждой из сторон. Все собранные документы совместно с договором передаются в Росреестр, где проводится окончательная регистрация права собственности, а также проверяется законность сделки.

Оформление

При составлении договора, покупка квартиры в новостройке может быть проведена следующими несколькими способами.

Договор займа

Первый вид соглашения подразумевает использование средств покупателя, как займа для строительства здания, возврат денег уже происходит непосредственно в виде недвижимости. Этот метод считается одним из самых распространенных, однако он довольно рискованный, потому как в результате можно столкнуться с непредвиденными проблемами.

Подписывать такое соглашение можно только в том случае, если вы уверены в добросовестности строительной фирмы, и ее руководителя в частности. Чтобы избежать возможного риска стоит изучить выбранную строительную фирму, а именно, убедиться в ее хорошей репутации, узнать, сколько лет она уже на рынке и какие проекты за нею числятся.

Отсутствие правоустанавливающих бумаг является свидетельством того, что, скорее всего, компания создана аферистами, и вложенные средства попросту будут украдены.

Договор с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК)

Этот метод значительно удобней в первую очередь для строительных фирм. Изначально субъектами, которые в последующем планируют стать собственниками недвижимости, создается кооператив. После покупка помещения совершается через оплату пая.

Главным плюсом этой сделки является то, что квартира при такой покупке будет намного дешевле, чем обычно, но при этом ни один банк не согласится выдать ипотеку на такое приобретение.

Налоговый вычет

Еще одна важная сфера покупки жилья – налоговой вычет. Согласно положениям, указанным в НК РФ, субъект совершающий покупку недвижимости через ипотеку, имеет право подать обращение в налоговую службу и оформить налоговый вычет. Его размер напрямую зависит от того, сколько именно средств было вложено в покупку недвижимости.

Согласно правилам проведения налогового вычета с приобретаемой недвижимости, подсчет суммы основывается на следующих видах расходов:

• оплате услуг, направленных на создание проектов и смет;
• средствах, вложенных в закупку материалов для проведения строительных и ремонтных работ;
• денежных вложениях, направленных на подключение электричества, воды, канализации, газа и т.д.;
• средствах, затраченных на покупку помещения (уже готового или еще строящегося).

Оформление этого вычета должна сопровождаться следующим пакетом документов:

• правоустанавливающие документы;
• договор «купли-продажи»;
• акт «приема-передачи»;
• договор кредитования;
• документы, свидетельствующие о том, что покупателем были вложены средства в вышеперечисленные виды расходов.

На стадии котлована

Купить квартиру на стадии котлована значительно выгоднее, чем уже готовую недвижимость под ключ. Как показывает статистика, приобретение недвижимости именно на этом этапе строительства поможет сэкономить покупателю до 35% от той суммы, которую он заплатил бы при приобретении уже построенного жилья.

При этом выбор квартиры и ее оформление полностью в руках покупателя, что тоже является важным преимуществом.

Помимо довольно значимых плюсов такой сделки, есть и определенные недостатки, с которыми также придется столкнуться.

Возможность увидеть приобретение лишь только на бумагах и презентационных слайдах

Как правило, на рисунках все кажется значительно краше и лучше, чем в реальности, а потому неумение ориентироваться в чертежах и каких-то определенных нормах строительства, может стать причиной получения жилья, не соответствующего ожиданиям.

Пустырь может так и остаться пустырем

Проектирование и строительство фундамента – это два основополагающих этапа, от качества которых зависит все последующее строительство и эксплуатация здания. Однако, как показывает практика, многие компании, дойдя до окончания этих двух шагов, приостанавливают строительство и восстанавливают его только через 5-10, а то и 20 лет. В некоторых случаях, фундамент так и остается просто фундаментом, а руководство организации исчезает.

Более опытные и профессиональные компании, как правило, способны просчитать все возможные варианты развития событий, а потому риск остановки строительства при таком планировании сводится к минимуму.

Отклонение во время строительства от изначально представленного проекта

За каждой компанией сохраняется право внести определенные изменения в основной проект, который ранее был презентован покупателям, а потому в результате вы можете получить совершенно другую квартиру.

Конечно же, в случае выявления ярко выраженных дефектов, покупатель имеет право потребовать вернуть ему деньги за вложенную недвижимость, однако добиться положительного результата в подобных случаях достаточно трудно.

Покупка недвижимости на стадии котлована может стать, как удачным и экономным вложением средств, так и потерей уже имеющейся суммы на недвижимость. Все зависит в данном случае от правильного подбора строительной компании, которой будут доверены ваши средства.

Если о фирме есть много негативных отзывов или она существует только несколько лет, то лучше потратить больше денег для покупки жилья, нежели потерять все средства из-за неудачной сделки.