1st-urist.ru Помощь гражданам и юридическим лицам в решении различных вопросов, требующих юридическое решение. К сожалению, в современном мире количество мошенничества, связанного с продажей недвижимости значительно возросло, а потому к покупке квартиры нужно относиться с особой внимательностью и осторожностью. Особенно это правило касается подписания договора без посредников. Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, и какие особенности условий подобных соглашений существуют, мы рассмотрим далее.
Когда выгоднее покупать?
Как показывает практика, не во все сезоны недвижимость имеет спрос одинаково сильный.
Организации, которые уже многие годы занимаются продажей квартир и домов все же нашли ответ на один из ключевых вопросов – когда выгоднее покупать квартиру на вторичном рынке, и в какое время года цены будут значительно ниже, чем действительная рыночная стоимость жилья?
Самыми удачными сезонами для покупки вторичной квартиры (дома) считается осень и весна. Именно в этот период на рынке недвижимости появляется огромное количество удачных предложений по довольно выгодным ценам, а потому шансы совершить хорошую сделку для обеих сторон в это время года намного больше.
Лето – период отпусков и дач, зима – время праздников, а потому в эти сезоны уровень продаж значительно ниже, чем обычно, а предлагаемое жилье не стоит тех средств, которые за него запрашивают.
Как покупать на вторичном рынке?
Правильный подход к поискам нужного дома, общению с продавцом и изучению всех сопутствующих данных поможет получить положительный результат во время приобретения недвижимости. Существует определенный алгоритм, придерживаясь которого можно достичь успеха во время покупки и не попасть в руки мошенников.
Как покупать квартиру на вторичном рынке? Простая инструкция, способствующая удачным торгам, заключается в следующих действиях:
- Изучение предлагаемых вариантов. Можно, конечно же, поискать недвижимость самостоятельно (через интернет, газеты, объявления), но более результативным будет обращение в риеэлторскую организацию.
- Осмотр выбранных домов. После того, как будут подобраны самые удачные варианты, нужно посмотреть здания:
- состояние квартиры внутри;
- состояние всего дома (хорошая ли крыша, есть ли трещины в доме, плесень, общее состояние канализации и ремонта в подъездах и т.д.);
- достоверность и соответствие документов.
- Переговоры с продавцом. Если само здание в надлежащем состоянии и документы соответствуют всем нормативным требованиям, то следующим шагом является общение с владельцем недвижимости. Во время диалога нужно в обязательном порядке согласовать сумму (стоимость всего жилья и размер возможной предоплаты), сроки подписания основного договора.
- Процедура покупки квартиры. Данный этап включает в себя:
- подписание основного договора;
- передачу документов и ключей от жилья;
- передачу оплаты за приобретенное здание.
- Регистрация купленной недвижимости в государственных структурах. Эта заключающая процедура является одной из самых важных, потому как именно сертификат от Росреестра дает человеку право распоряжаться своей покупкой так, как ему будет угодно, в том числе и продать жилье в будущем.
Именно в таком порядке нужно совершать приобретение недвижимости. Далее давайте рассмотрим более детально особенности каждого этапа.
Оформление договора и его регистрация
Итак, первое, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке – это правила подписания договора «купли-продажи».
Как известно, основанием в процессе передачи недвижимости от одного субъекта другому является договор. Его содержание определяет права обеих сторон, а также их обязанности.
Неграмотное составление и невнимательное изучение этого документа может привести к незапланированным расходам, более долгому ожиданию и многим другим нежелательным последствиям.
После того, как договор будет подписан и утвержден, совместно с другими бумагами его нужно представить сотрудникам Росреестра, которые проверят достоверность всех документов, а после внесут нового владельца в общую базу государственного реестра.
Передача средств за покупку может осуществляться несколькими способами, но, как правило, чаще практикуется безналичный расчет, или расчет через банковскую ячейку. Такие методы помогут обезопасить и продавца, и покупателя от возможных разногласий, недопониманий или попыток мошенничества с обеих сторон.
Что же касается дополнительных расходов при подписании и регистрации документов, то расходы в данном случае неравномерны, потому как некоторые оплаты являются обязательством только продавца, другие же выплаты нужно распределять поровну между обоими субъектами. Итак, кто какие услуги оплачивает:
- нотариус – покупатель;
- госпошлина – обе стороны;
- 13% НДФЛ – продавец (только в том случае, если данное здание принадлежит ему на протяжении 5 и более лет).
Документы
Также помогает предотвратить возможные риски при покупке квартиры на вторичном рынке качественная подготовка документов.
Первый, и самый важный документ – договор «купли-продажи». Он должен содержать следующую информацию:
- адрес расположения приобретаемого здания;
- параметры помещения;
- цена;
- данные о владельце;
- порядок проведения оплаты.
Помимо договора обе стороны должны подготовить следующий пакет документов:
- паспорт и ИК;
- свидетельство о праве собственности на недвижимость;
- заявление в регистрационную палату;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- другие документы (разрешение на продажу от органов опеки или других государственных структур).
Если владельцы продаваемой квартиры отказываются показывать вам документы или говорят, что предоставят их только после подписи договора, то, скорее всего, это мошенники, а потому иметь с ними дело не стоит.
Правила покупки
Потому как покупать квартиру на вторичном рынке – это определенный риск, связанный с мошенничеством, то вначале лучше более детально ознакомиться с определенными правилами проведения данной процедуры.
Мошенниками было разработано много различных схем проведения махинаций, связанных с недвижимостью, которые кажутся вполне законными и не вызывают никакого подозрения. Итак, каких правил нужно придерживаться, чтобы не стать жертвой злоумышленников?
- Аванс.
Предоплата – это законное право каждого продавца. Не стоит давать аванс, основываясь на доверительных отношениях и устном согласии. Юристы рекомендуют любые вопросы решать в письменном виде. Для предоплаты также подписывается специальный предварительный договор, в котором указанна общая сумма товара, аванс, сроки подписания основного договора и, конечно же, взыскания за нарушение условий данного соглашения.
- Дополнительное соглашение.
Этот документ должен сопровождаться дополнением с описанием состояния помещения и его технических данных. Данная бумага поможет избежать конфликтов, основанных на изменении помещения до момента перехода его в собственность покупателя.
- Передача денег.
Передача денег должна быть подтверждена распиской или свидетелями (желательно чтобы это был нотариус или работник банка). Чем больше доказательств передачи денег будет, тем меньше шансов быть обманутым.
- Сбор документов.
Список обязательных бумаг зависит от того, к какой категории данная квартира относится и каким образом она была передана в собственность. Если это ипотечная квартира, то перечень бумаг обязан предоставить банк.
После основная сделка осуществляется с учетом ранее подписанного соглашения.
Нюансы
Довольно часто единственными обсуждаемыми вопросами являются лишь сумма и дата подписания документа, однако есть и многие другие важные моменты, нерешенность которых может привести к огромному количеству ненужных денежных расходов, траты времени и собственных сил. Помимо основных вопросов, связанных с договором, нужно также уточнить:
- Кто прописан в недвижимости и когда будет осуществлена выписка всех субъектов?
- Когда состоится выезд проживающих в квартире людей?
- Что из предметов быта будет забрано, а что останется?
- Когда и каким образом будут вывезены вещи из здания?
Оговорить данные сферы нужно до того, как будут подписаны все документы. После подписания договора требовать внести изменения или нарушить оговоренные условия нельзя.
Следующее с чем можно столкнуться во время подписания документа – изменение стоимости, а точнее ее повышение. В подобной ситуации покупатель имеет право:
- отказаться от предлагаемого здания;
- потребовать сохранить старую стоимость (особенно актуальным данный метод будет в том случае, когда в наличии есть предварительный договор с авансом);
- совершить покупку по новой, более высокой цене.
Как правило, резкое и неоговоренное повышение стоимости бывает в тех случаях, когда продавцом выступают риелторы. Нередко они повышают стоимость без ведома хозяина квартиры, а после, полученную разницу забирают себе. Специалисты советуют оговаривать стоимость жилья только с непосредственным владельцем. Хочется посмотреть на горячих жёнушек, что дают всем, кому только ни попадя. Взглянуть на самые экстремальные варианты семейной жизни? Тогда вам стоит взглянуть на то, как муж и жена порно пытаются снимать, приглашая в него различных участников. И проводя разного рода события: от обычного куколд-секса, до полноценной оргии с обменом жёнами.
Вопросы-ответы
Существуют определенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке, избежать которые можно узнав ответ на следующие вопросы:
Как не дать себя обмануть?
- Не стоит рисковать и подписывать договор с субъектами, выступающими доверенным лицом. Если избежать подобной процедуры невозможно, то вначале стоит детально исследовать доверенность и убедиться в ее подлинности.
- Если в качестве продавца выступает организация (юридическое лицо), то шансы попасть в руки мошенников значительно выше, чем в других видах сделок.
- Квартира, купленная на материнский капитал, имеет много условий относительно ее продажи или передачи по наследству. Связано это с тем, что владельцами жилплощади выступают также и несовершеннолетние. Малейшее несоблюдение этих правил может привести к тому, что договор будет признан недействительным.
- Не стоит связываться с продавцами, имеющими статус частично недееспособных (наркотическая или алкогольная зависимость). Чаще всего подобные договоры купли-продажи оспаривают близкие родственники, основываясь на нестабильном адекватном состоянии владельца жилья.
- Если продаваемая квартира является наследством, то прежде подписания соглашения нужно убедиться в том, что на ее часть не претендует другой законный наследник.
- Не имеются ли обременения на приобретаемое жилье (к примеру, она заложена при оформлении кредита).
- Нарушение порядка проведения перепланировки квартиры (в случае нарушения данной процедуры, новым владельцам придется оплатить штраф).
- Наличие преимущественного права на выкуп квартиры у владельца доли жилья.
Это ключевые моменты, с которыми стоит ознакомиться прежде, чем подписывать договор. Если какой-то документ вызывает подозрение или отсутствует, то лучше перепроверить его еще раз или сделать на него запрос.
Квартиры – это недешевое приобретение, а потому рисковать и подписывать договор с сомнительным продавцом не стоит, ведь на рынке недвижимости хороших вариантов довольно много.
