Как действовать при расторжении договора аренды по инициативе арендодателя и арендатора

Зачастую договор аренды расторгается в том случае, когда истекает его срок заключения или же, когда у обеих сторон возникает обоюдное решение прекращения действия документа. Законодательство разработало отдельные случае, при наличии которых арендатор, так же, как и арендодатель, может потребовать прекращения договорных отношений в судебном или досудебном порядке.

Общие нормы касательно расторжения договора аренды

Такой договор представляет собой особый документ, который заключается весьма распространено, а его подписантами могут выступать как физические, так и юридическими.

У каждого гражданина при наступлении определенного случая может возникнуть необходимость в расторжении документа, именно поэтому желательно включать такой пункт в сам договор аренды.

Чем расторжение договора аренды отличается от отказа выполнять обязательства?

Эти понятия имеют существенные различия, которые зачастую сводятся:

• к причинам реализации любого из этих действий;
• к процедуре осуществления любого такого действия.

Основания для прекращения договора

Любой документ, который носит в своем содержании договорные отношения, может иметь причины для его расторжения.
В этом случае такими основаниями выступают:

1. Окончание срока аренды, который прописан в документе.
2. Соглашение между сторонами на добровольной основе.
3. По инициативе владельца.
4. По инициативе квартиросъемщика.

По соглашению сторон

Когда речь идет о расторжении какого-либо договора, то обязательным условием является составление сторонами специального соглашения о расторжении/прекращении. Оно также оформляется после истечения срока документа.

Главное, что необходимо сделать арендатору и арендодателю – это прийти к консенсусу, после которого не придется посещать зал суда.

Само соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон должно содержать следующую информацию касательно проводимой процедуры:

• № договора, который подлежит расторжению;
• личная и контактная информация обеих сторон сделки;
• основания, которые послужили поводом для прекращения отношений;
• отсутствие претензии от обеих сторон.

Составленный и подписанный в двустороннем порядке документ подлежит обязательному заверению в нотариальной конторе. Это соглашение в обязательном порядке должно быть оформлено в двух экземплярах, которые носят одинаковую юридическую силу.

После обоюдного согласия на прекращение отношений подписывается уже и сам договор о расторжении. При выполнении этого действия, стороны обычно прикладывают акт обратной передачи арендодателю его арендованного имущества. Именно этот документ будет считаться конечным доказательством того, что сделка была прекращена.

Так как договор аренды между владельцем и съемщиком подлежал государственно регистрации, то необходимо произвести аналогичную процедуру в случае его расторжения.

По инициативе арендодателя

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке возможно в следующих случаях:

• вывалена порча имущества, нанесенная арендатором;
• неоднократное нарушение условий договора со стороны съемщика;
• на протяжении двух месяцев арендатор не вносил арендную плату за помещение;
• не производился капитальный ремонт арендатором (в случаях, когда ответственность за это возложена на временного пользователя).

Список причин для совершения прекращения может дополняться, если нарушаются иные обязанности или условия договора.

По инициативе арендатора

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора происходит на следующих основаниях:

• имущество не было предоставлено в аренду или владелец препятствовал его использованию по назначению;
• были выявлены существенные недостатки после заключения документации, которые не могли быть обнаружены при осмотре до подписания сделки;
• не производился капитальный ремонт собственником (в случаях, когда ответственность за это возложена на арендодателя);
• имущество негодно для использования, но пользователь не имеет к этому какого-либо отношения.

Основания для прекращения сделки собственником

Неточности в формулировке условий о праве арендатора на отказ

Если в договор аренды включается пункт о расторжении, то нужно внимательно отнестись к составлению формулировки. Если фраза будет носить двусмысленный характер, то судья может вынести свое решение исходя из своих убеждений.

В договоре не прописана возможность расторжения договора в досудебном порядке

Бывают случаи, когда в договоре указывают фразу только о том, что съемщик может потребовать у второй стороны расторжения договора, но это не значит, что он может в прямом смысле расторгнуть договорные отношения.

Но спасением для него в такой ситуации может стать наличие отдельного пункта в договоре о прекращении сделки, где прописаны конкретные действия обеих сторон.

Указана обязанность уведомить арендодателя об освобождении помещения, но не само право на отказ

Часто арендодатели включают пункт, в котором арендатор обязан будет уведомить владельца о досрочном освобождении здания. Только здесь ничего не упоминается о праве временного пользователя имущества на отказ от договора.

Это серьезное нарушение, ведь данная фраза не наделяет правом арендатора обратиться в суд с иском в одностороннем порядке.

Право на расторжение договора в зависимости от его срока

В соответствии с ГК РФ ст. 610 договор может иметь следующие виды срока:

• определенный;
• неопределенный.

Какие потребуются документы?

Чтобы выполнить все этапы расторжения деловых отношений, нужно собрать документы:

• о приеме-передаче арендного имущества;
• о передаче имущества, которое соответствует всем техническим требованиям и условиям договора;
• об имуществе, находящегося внутри арендуемого объекта недвижимости;
• о передаче дубликата ключей арендатору здания;
• об отсутствии каких-либо претензий со стороны съемщика.

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

Наем жилья зачастую путают с арендой здания, но существует конкретное и единственное отличие между этими понятиями. Нанимателем в таких отношениях может выступать только физическое лицо, а вот юридические лица смогут воспользоваться лишь схожей услугой – арендой здания.

Уведомление второй стороны о прекращении договора

Наем, в отличие от аренды, не предусматривает обязательного извещения второй стороны о будущем расторжении отношений. Но если это прописано в договоре найма, то сторона уведомляет о своих намерениях за 3 месяца до совершения расторжения.

При этом наличие срока договора никак не влияет на решение сторон, пользователь может расторгнуть договор тогда, когда ему это будет удобно. Письмо о расторжении контракта аренды направляется на регистрационный адрес собственника.

Срок ожидания ответа

Если стороны отношений изначально договорились о предупреждении жильца за нарушения условий договора и наймодателем было дано определенное время, чтобы вторая сторона смогла испарить ситуацию, то этот период должен быть зафиксирован в договоре найма помещения.

Обычно это время называют «разумный срок», определяется конкретный период, которого должно хватить для исправления всех ошибок и недочетов. Но если за это время не было выполнено никаких исправительных действий, то дело передается в судебный орган.

Подписание соглашения

Соглашение обычно выступает как самый простой и быстрый документ, который можно заключить и применить между сторонами сделки. Он оформляется либо для исправления определенных нарушений или же для расторжения отношений.

Если наем был заключен более чем на один год, то договор должен пройти обязательную государственную регистрацию в ЕГРН. Соглашение же в этом случае послужит основанием для прекращения сделки и регистрации в Росреестре расторгнутого договора.

Акт приема-передачи жилплощади

Если соглашение между членами контракта все-таки было достигнуто, то в таком случае должен быть оформлен акт приема-передачи имущества. Он не обязательный, но в случае возникновения каких-либо споров его наличие существенно окажет положительную роль.

В этом документе указывается:

• наименование обеих сторон;
• вид передаваемого в пользование имущества;
• состояние недвижимости.

Особенности процедуры расторжения договора аренды

Каждый процесс прекращения сделки основан на особенностях и порядках их проведения. Будущий арендатор должен знать существенные различия между ними.

Земельного участка

К сожалению, в ЗК РФ нет конкретной статьи об этапах проведения прекращения таких отношений, но вполне можно руководствоваться общими требованиями кодекса.

Так как землевладение является полноценным объектов арендуемого имущество, то к нему может быть причастно 2 случая расторжения:

1. Если арендное время не указано в документах и сторона была уведомлена о прекращении сделки.
2. Если одна из сторон имеет на это право, определенное контрактом.

Когда арендодатель является собственником территории, то арендатору передается право на аренду данного участка. А, когда владелец не имеет отношения к этой недвижимости, то арендатор может получить лишь право пользования.

Нежилого помещения

Что касается нежилых помещений, то законодательство РФ не разделяет порядок прекращения контракта для жилой или нежилой недвижимости. Для нее действуют такие же нормы и правила.

В связи со смертью арендатора

В таком случае право аренды передается наследнику арендатора, а его смерть не является основанием для прекращения контракта. Если в бумагах предусмотрен пункт об односторонней внесудебной аннуляции, то владелец здания может им воспользоваться. В противном же случае этот вопрос урегулирует местный суд.

Как быть, если согласие не было достигнуто?

Если один из членов отношений не идет на уступки, то любой спор всегда можно попробовать решить через государственный орган исполнительной власти.

В какой суд обращаться?

Если дело касается спором между юридическими лицами, то за него берется арбитражный суд. Когда разногласия возникают между физическими лицами и индивидуальными предпринимателями, то решение выносит суд общей юрисдикции.

Составление искового заявления

Иск должен всегда подаваться в письменной форме и содержать в себе:

1. Полная информация о суде, в которое подается данный иск.
2. Подробное описание нарушенных условий контракта.
3. Доказательства и обстоятельства, на которые будет ссылаться истец при ответе.

В заявлении также должно указываться об уведомлении стороны об обращении к судебным приставам.

Прилагаемые документы и доказательства

Главную роль при вынесении решения судьей играют предоставленные ему доказательства и все возможные документы, подтверждающие наличие нарушений второй стороной.

Ими могут выступать:

• копия договора о расторжении;
• копия уведомления второй стороны;
• копия почтовой квитанции;
• копии выписок по счетам;
• копии актов с выявленными нарушениями.

Сроки рассмотрения дела

В арбитражном суде иск должен рассматриваться не более чем за три месяца с момента получения соответствующего заявления. А в гражданском суде общей юрисдикции не более чем за 2 месяца соответственно.

Если дело очень серьезное и для его решения требуется больше времени, то срок может быть увеличен до полугода.

Штрафные санкции за одностороннее расторжение договора

Если наложенный штраф не имеет никаких существенных обоснований, то гражданин имеет право подать в суд за предъявление о выплате неустойки. Спор в таком случае будет решаться местными властями по заявлению любого заинтересовавшегося лица.

Последствия досрочного расторжения договора аренды

Иногда арендодатели, которые разбираются в юридических аспектах, нарочно составляют договор об аренде именно таким образом, чтобы съемщик не имел никакой выгоды и понес серьезные убытки.

В случае, когда в договоре имеется информация о лишении залоговой суммы по причине досрочного разрыва контракта, то данный факт является основанием для его отмены и обращения за помощью к юристам.

Заключение

Договор может больше не нести юридическую силу либо по соглашению между двумя участниками контракта, либо в одностороннем порядке одного из них.

Чтобы это реализовать необходимо соблюдать все пункты, предусмотренные законодательством страны и органами исполнительной власти по сбору документации и выполнению всех неотделимых этапов процедуры. Лучшим вариантом для обеих сторон будет самостоятельное урегулирование возникшего вопроса.