1st-urist.ru Помощь гражданам и юридическим лицам в решении различных вопросов, требующих юридическое решение. Довольно многим гражданам приходится сталкиваться с арендой недвижимости. Чтобы избежать трудностей и уловок мошенников нужно более детально изучить вопрос о том, как именно происходит оформление аренды квартиры, и какие нормы и условия проведения подписания договора существуют.
Услуги риелтора: плюсы и минусы
Есть два способа поиска жилья – самостоятельно или через риелтора. Первый вариант будет более удобным и практичным для тех, кто имеет много свободного времени и не желает переплачивать средства за услуги риелторской компании.
Второй метод значительно комфортнее для занятых людей, которые не имеют возможности заниматься поиском и расклейкой объявлений, просмотром сайтов в интернете и т.д. Если вы все же решили доверить дело специалистам, владеющим информацией о законе аренды квартиры и основных принципах заключения сделок, то нужно подойти с особой внимательностью к выбору организации, услуги которой вы планируете использовать.
Перед тем, как заказать услуги агентства, нужно ответить на следующие несколько вопросов:
- Какое время компания уже на рынке недвижимости? Чем больше лет компания работает в этой сфере, тем лучше.
- Есть ли у компании свой личный офис? Организации, арендующие офисы не внушают доверия, потому как их адрес регистрации и фактическое место расположения не совпадают.
- Имеют ли образование сотрудники организации (сертификаты, награждения, достижения)?
После того, как вы выберите нужное агентство, стоит внимательно изучить договор, предлагаемый фирмой.
Желательно, чтобы он содержал следующие пункты:
- в обязанности организации должен входить не только поиск недвижимости, но и сбор документов, подготовка и подписание договора, проверка жилья на возможные несоответствия (некачественный ремонт, поломанная мебель или техника);
- организация обязуется компенсировать убытки, возникшие по ее вине;
- договор с организацией должен содержать данные о руководителе организации, название компании, размер комиссии за предоставленные услуги;
- помимо общих данных также стоит указать в документе информацию именно о том риелторе, который будет вести ваше дело;
- максимально распишите в договоре требования к недвижимости (какое состояние квартиры должно быть, наличие мебели и техники, максимальная допустимая стоимость, расположение в городе, площадь жилья).
Среди подобных организаций существуют также и те агентства, услуги которых не более, чем простая афера.
Итак, чего не стоит делать во время поиска жилья:
- Обращаться в «информационные агентства», предоставляющие список как бы доступных вариантов квартир и домов за значительно меньшую оплату, чем обычные риелторы. Дело в том, что большая часть квартир может оказаться либо арендованными, либо вообще жилыми помещениями, сдавать которые никто изначально и не собирался. Компания берет средства за информацию, но при этом не гарантирует ее эффективность и полезность, а потому такое обращение принесет только убытки.
- Не стоит использовать агентство, которое предлагает найти квартиру с подобными характеристиками за значительно меньшую стоимость. Дело в том, что процент за предоставляемую услугу в большинстве компаний зависит от стоимости недвижимости. Чем дешевле предлагается аренда, тем больше получит риелтор (в данном случае подобранное жилье будет выгодным вариантом для работника риелторской организации, но никак не хорошим местом жительства для вас).
- Просмотрите внимательно условия договора. Если в нем фигурирует только риелтор, и при этом о компании нет никаких упоминаний, но не стоит его подписывать, ведь сам по себе человек не несет ответственности, а организацию, в случае нарушения условий соглашения, привлечь к ответственности не получится.
- Если после того, как вы сделали запрос на недвижимость, компания предлагает вам уйму различных квартир, далеких от тех требований, которые были поставлены, то продолжать сотрудничать с нею не стоит. Вы потратите уйму времени на риелтора, не выполняющего изначальные требования.
- Не стоит делать никаких предоплат. Пока агентство не выполнит свои условия договора, вы не обязаны им платить комиссию. Вручение денег риелтору должно быть осуществлено только после подписания договора с владельцем арендуемого жилья.
- Поиск и показ квартир не может быть платным спустя определенное количество просмотров, а потому договор с таким разделом подписывать не стоит.
- Не стоит вступать в конфликт с сотрудником агентства. Не всегда показываемые варианты соответствуют тем критериям, которые вы изначально подали, однако довольно часто организации ориентируются на словесное описание владельцев, а потому видят недвижимость так же, как и вы – впервые.
Порядок проведения сдачи недвижимости
Как и в любом другом процессе заключения сделки, порядок сдачи квартиры в аренду состоит из следующих этапов:
- Осмотр недвижимости.
После того, как будет найден подходящий по описанию вариант, риелтор обязан вместе с вами посмотреть его.
- Документальное оформление.
Если в предложенной квартире все соответствует вашим пожеланиям, тогда можно смело переходить к следующему шагу аренды – подписанию договора.
Перед тем, как ставить свою подпись, убедитесь в том, что:
- арендодатель является собственником данной недвижимости;
- за квартирой не числится никакой задолженности (коммунальные услуги и любые другие счета);
Также детально изучите сам договор, все его составляющие, и проверьте соответствие условий договора предлагаемому жилью.
Если процедуру подписания договора проводит близкий родственник владельца, то он обязан представить документ, подтверждающий право представлять интересы собственника и распоряжаться его имуществом.
Что же касается арендатора, то ему нужно иметь с собой только паспорт, удостоверяющий его личность.
Условия сдачи жилья в аренду
Что нужно для аренды квартиры и как избежать неудачной сделки, мы рассмотрим далее. В первую очередь, очень важно детально изучить те условия, на основании которых владелец недвижимости желает заключить сделку.
Существует два основных вида договоров:
- найма – если обе стороны сделки являются физическими лицами, а объект соглашения приватизирован;
- поднайма – если недвижимость относится к числу неприватизированного жилья (служебная квартира, муниципальное помещение и т.д.)
Чаще всего встречается все же первый вариант, а потому именно его мы изучим более детально.
Содержание договора
Итак, согласно требованиям ГК РФ, договор такого типа может быть оформлен в письменном виде и не требует нотариального утверждения.
В его содержание должна быть включена следующая информация:
- информация о расположении объекта соглашения;
- персональные данные об обеих сторонах (номера паспортов, ИНН);
- информация из документов, подтверждающая право собственности;
- обязанности каждой из сторон (к примеру, арендатор обязан аккуратно относиться к собственности в квартире, не портить мебель и технику и т.д.)
- срок действия договора (обычно подписываются подобные соглашения на 1 год);
- способ и порядок совершения оплаты;
- коммунальные услуги (являются ли они частью назначенной суммы или их нужно будет оплачивать отдельно);
- кто будет проживать в квартире (количество людей, их фамилии и инициалы).
Договор подписывается в двух экземплярах, один из них остается у арендатора, второй передается владельцу.
Внесение изменений и расторжение договора
Редактировать договор в одностороннем порядке ни арендатор, ни владелец жилья не имею права, а потому все изменения возможны только при обоюдном согласии.
В случае нежелания выполнять свои обязанности одной из сторон, вторая может расторгнуть соглашение.
Продление договора возможно двумя способами:
- Подписание сопутствующего соглашения о продлении (за 3 месяца до окончания действующего договора);
- Повторное подписание договора на тех же или новых условиях.
Теперь о правилах расторжения договора. Чтобы съехать из квартиры раньше положенного срока, арендатору достаточно просто предупредить владельца о своем желании заранее, согласно условиям, оговоренным в договоре.
А вот арендодатель может выселить проживающих только через суд. Основанием для подобных действий могут стать следующие причины:
- жильцы нарушают условия оплаты аренды и коммунальных услуг;
- арендатор причиняет вред жилью, портит собственность владельца;
- поведение субъекта, не соответствует общепринятым нормам (грубит соседям, постоянно шумит и т.д.);
- помещение, арендованное для проживания, используется в совершенно других (коммерческих) целях.
Оценка недвижимости
Еще один важный этап, который нужно пройти при оформлении аренды квартиры – оценка недвижимости.
Чтобы совершить данную процедуру, вначале нужно собрать следующий пакет документов:
- правоустанавливающие документы на недвижимость, фигурирующую в договоре;
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт;
- условия договора.
Одними из важных составляющих расчета оценки являются условия ранее составленного договора. При проведении оценки нужно учитывать:
Условия передачи жилья в аренду:
- срок аренды;
- способ и порядок оплаты;
- ограничения относительно использования воды, света, газа и т.д.
- проведение ремонта за счет арендной платы;
- выкуп недвижимости в счет арендной платы.
Технические данные помещения:
- площадь квартиры;
- категория помещения и его назначение;
- состояние недвижимости (наличие ремонта, поменянной сантехники);
- расположение здания в городе;
- этажность;
- наличие коммуникации;
- парковка, охрана и другие условия комфорта.
Процесс проведения оценки
Значительно легче и проще провести оценку риелтору, потому как он знает по какой стоимости, примерно, сдается подобная недвижимость. Основываясь на вышеперечисленных данных, он с легкостью сможет назвать актуальную цену жилья.
Как правило, недвижимость сдается на период от 1 года и до 2 лет. Однако существуют случаи, когда аренда длится на протяжении 10 – 20 лет. Тогда расчет совершается по уже другим принципам. Главное условие, соблюдение итоговой стоимости.
