Перевод жилого помещения в нежилое подразумевает изменение не только статуса недвижимости, но и его целевого назначения, правового режима и многих других аспектов.
Регулируется этот процесс Жилищным Кодексом РФ и другими положениями, связанными с градостроительством в России. При каких условиях возможно перевести здание в нежилое, как осуществляется этот процесс и что может стать причиной отказа – мы рассмотрим далее.
Условия перевода
Чтобы осуществить смену целевого назначения и статуса недвижимости, нужно не только предоставить весомую причину данному запросу, но и убедиться в том, что это, в принципе, возможно.
Перевод помещения из жилого в нежилое возможен только если само здание соответствует следующим требованиям Жилищного Кодекса РФ:
- Квартира расположена на первом этаже или же помещения под ней являются нежилыми. К примеру, если помещение расположено на втором этаже, а на первом находится магазин, то перевод будет одобрен, в противном случае, владелец получит отказ.
- Недвижимость имеет отдельный вход и не использует общие помещения с жилыми объектами.
- Технически возможно оборудовать отдельный вход в будущем (в данном случае собственник обязуется провести строительные работы и создать отдельный вход после перевода здания).
- Владелец жилья или другие прописанные граждане не используют квартиру для постоянного проживания.
- За помещением не числится никаких обременений и арестов.
- Здание соответствует установленным требованиям, и владелец имеет достаточно средств, чтобы осуществить все необходимые строительные работы для смены статуса недвижимости.
Отказ может быть озвучен в случае выявления следующих факторов:
- Износ всего помещения или его части. Недвижимость уже не подлежит капитальному ремонту и более не может эксплуатироваться.
- В здании выявлены факторы, несущие угрозу жизни и здоровью людей.
- В результате изменения окружающей среды, недвижимость находится в зоне риска или не соответствует санитарным нормам. К примеру, в месте расположения дома выявлена повышенный уровень радиации.
Также проблематичным будет перевод квартиры, расположенной в доме, который является архитектурным достоянием города. В данном случае собственнику нужно будет получить разрешение в местном отделении управления по охране памятников культуры и истории.
Порядок перевода
Перевод жилого помещения в нежилое пошаговая инструкция:
Подготовка всех необходимых документов
Чтобы оформить перевод здания, нужно подготовить следующие бумаги:
- заявление с прошением перевести квартиру в нежилое здание;
- правоустанавливающая и правоудостоверяющая документация;
- технический и кадастровый паспорта на помещение;
- персональные документы (если владелец физ. лицо – то нужен паспорт, юридическим лицам необходимо предоставить учредительные документы);
- проект перепланировки (если в этом есть необходимость).
Данный перечень может быть дополнен работниками гос. учреждения.
- Передача документов в местные органы самоуправления. Чтобы осуществить смену статуса помещения и его целевое назначение, необходимо обратиться либо в отделение муниципальной службы, либо в МФЦ. Там будет оформлена расписка о приеме документов.
- Ожидание результатов. Согласно положениям ЖК РФ, длительность рассмотрения заявления может составить около 45 дней. Если подача бумаг осуществляется через МФЦ, то срок может быть увеличен на несколько дней.
- Получение решения. Если все документы в порядке и условия перевода здания соблюдены, то владельцу вручается решение о переводе здания в нежилое. Этот документ стоит обязательно предоставить в Росреестре и оформить новое свидетельство о праве собственности.
Отказ перевода жилья
В результате изучения документации, владельцу будет вручен документ, в котором обязательно отображается не только решение, но и причины такого заключения.
Как правило, перевод жилого дома в нежилое здание невозможно осуществить в следующих ситуациях:
- Отсутствие необходимых документов. В случае предоставления неполного пакета документов, сотрудник муниципальной службы просит донести недостающие бумаги. На это владельцу выделяется 15 дней. Если прошение не будет выполнено, оформляется отказ.
- Заявление и документы были поданы в несоответствующий государственный орган.
- Предоставленный проект имеет нарушения строительных, пожарных и санитарных правил.
- Квартира не соответствует нормам, установленным в ЖК РФ.
Если в первых трех случаях владелец может устранить нарушение и повторно подать документы, то в последнем, перевод осуществить не выйдет.
Нужно ли согласие владельцев других квартир?
Одной из частых проблем, с которой сталкиваются владельцы недвижимости при переводе помещения в нежилой фонд является согласие владельцев квартир в многоквартирном доме.
Данный документ является обязательным только в том случае, если при переводе недвижимости будут использоваться общие помещения или территория (лестница, лифт, придомовой участок и т.д.). При других обстоятельствах это соглашение не является обязательным.
Получить согласие можно двумя способами:
- лично обращаясь к каждому владельцу и подписывая с ним соглашение (обязательно нужно заверить документ нотариально).
- обратившись в ТСЖ с прошением провести внеочередное заседание жителей дома.
Как правило, чаще всего владельцы прибегают ко второму способу. Реализуется данный метод следующим образом:
- Собственник подает в ТСЖ заявление с прошением разрешить перевод здания.
- Данное прошение рассматривается на очередном из заседаний или специально для него проводятся внеочередные сборы.
- Проводится голосование всех членов ТСЖ и подсчитываются голоса.
- В результате голосования принимается решение об одобрении или отказе в запрашиваемом прошении.
Действительным данное соглашение будет только в том случае, если в голосовании принимали участие, как минимум 50% жителей дома.
Если собственники дома не дадут согласие, то можно попытаться урегулировать данный вопрос через суд. Однако, как показывает практика, суд занимает сторону владельцев остальных квартир.