Главная / Гражданское право / Проверка квартиры перед ее покупкой

Проверка квартиры перед ее покупкой

Чтобы иметь понимание того, как проверить квартиру перед покупкой, нужно вначале ознакомиться с возможными уловками и способами, к которым прибегают мошенники при проведении фиктивных сделок. Нужно понимать, что большинство аферистов используют положения действующего законодательства в своих корыстных целях, тем самым сводя к минимуму возможность, оспорить договор и вернуть средства.

На что стоит обратить внимание?

как проверить квартиру перед покупкойГлавными принципами, которых стоит придерживаться во время всех этапов совершения сделки, являются внимательность и аккуратность. Любая мелочь, один незначительный пункт в договоре, могут стать причиной потери средств или покупки плохой квартиры, вернуть которую, в результате, будет невозможно.

Преимущество риелторов заключается в том, что они, благодаря своему многолетнему опыту, способны с легкостью отличить мошенника от реального продавца. Если же вы желаете покупать недвижимость самостоятельно, то вначале стоит изучить информацию, связанную с разными видами сделок, их реализацией и особенностями.

Внимание! Обезопасить покупку и избежать возможных трудностей можно, обратившись за помощью в риелторскую компанию, которая положительно зарекомендовала себя на рынке недвижимости. Однако нужно помнить, что основная цель подобных организаций – получить процент от сделки, а потому не стоит терять бдительность и отдавать все в руки риелтора.

 

Специалисты выделяют два основных вида проверки недвижимости перед покупкой – социальный и документальный.

  1. Социальная проверка состоит из следующих этапов:
  • общение с владельцем (стоит обратить внимание на поведение человека, его слова, мимику, жесты и т.д.);
  • общение с соседями также поможет вам сформировать объективное мнение о владельце (добросовестный ли это человек, что он представляет из себя);
Важно! Довольно часто, уже на первом этапе, можно понять, является ли продавец честным или нет. Если же первый вид проверки прошел удачно, то не стоит спешить с выводами, нужно убедиться в достоверности документации.
  1. Документальная проверка включает в себя следующие важные разделы:
  • период владения недвижимостью;
  • наличие совладельцев;
  • право владения жильем (наследование, дарение, покупка);
  • кто является предыдущий собственник;
  • есть ли в семье несовершеннолетние дети, недееспособные субъекты.

Достаточно часто покупатели стесняются требовать предоставления документов и потому просто верят на слово продавцу. Это является огромнейшей ошибкой. Дело в том, что человек планирует отдать достаточно большую сумму за это приобретение, а потому желание быть уверенным в чистоте сделки – вполне здравое.

Свидетельство о регистрации права собственности – это лишь малая составляющая при проверке бумаг. Стоит также попросить представить документ, на основании которого была зарегистрирована недвижимость, к примеру, договор «купли-продажи» или завещание.

Внимание! Именно в базовых документах часто скрывается возможный подвох, из-за которого в результате сделка может быть признана недействительной.

Важно уделить внимание также прописанным и выписанным членам семьи, проверить состав семьи и убедиться, что фактически проживающие особы и указанные в справке, совпадают.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:  Как не остаться ни с чем: покупка квартиры в новостройке

Стоит понимать, что в первую очередь убедить покупателя в чистоте сделки заинтересован продавец, а потому если на просьбу показать документы, вы получаете отказ, то лучше прекратить приобретение этой квартиры уже на этом этапе.

Чиста ли сделка?

как проверить квартиру перед покупкойКак проверить квартиру перед покупкой? – все просто. Нужно убедиться в чистоте сделки. Реализовать это можно следующими методами:

  • детально просмотреть и изучить правоустанавливающие бумаги;
  • сделать запрос в Росреестр относительно прав на данную недвижимость;
  • провести осмотр квартиры с обязательным составлением акта.
Важно! Продавец-аферист может предоставить вам недействительную (старую) выписку с Росреестра, а потому лучше перепроверить этот документ в государственном реестре самостоятельно.

Акт осмотра

Данный документ – выгодный шаг, как для продавца, так и покупателя. Заполнив форму этого документа, покупатель получит гарантию того, что по окончанию сделки он увидит квартиру именно в том состоянии, в котором ее презентовали впервые.

Акт должен содержать следующие разделы:

  • адрес недвижимости;
  • описание состояния каждой из комнат;
  • данные об особенностях недвижимости;
  • информацию о проживающих в квартире субъектах.

Если во время осмотра квартиры вы увидите слишком большое количество вещей или наоборот полное их отсутствие, то стоит поинтересоваться проживает ли кто-то здесь, и если нет, то по какой причине.

Акт осмотра – это детальное описание объекта будущего договора «купли-продажи». В последующем его можно использовать, как доказательство нарушения прав или наоборот, соблюдения всех условий сделки. К примеру, если незаконная перепланировка была совершена предыдущим владельцем, то и ответственность нести будет он.

Возможные риски

Большая часть рисков связанна с тем, каким именно образом ранее продавец получил право на это жилье. Чем больше вы сможете узнать об истории недвижимости, тем меньшим будет риск совершения неудачной сделки. Итак, давайте рассмотрим виды передачи права собственности и риски связанные с ними более детально.

Право собственности передано на основании завещания

как проверить квартиру перед покупкойОдним из самых трудных и спорных видов передачи права собственности является получение недвижимости по завещанию. Более того, проверить и получить документальное подтверждение права совершать продажу недвижимости, в данном случае, фактически невозможно.

Что может стать подводным камнем в подобной сделке:

  1. В ГК РФ указана определенная категория граждан, которая имеет право получить обязательную долю от наследства не зависимо от того, внесены ли они в завещание или нет. Право собственности продавца на недвижимость в данном случае может быть оспорено.
  2. Супруг(а) наследодателя имеет право получить половину всего ее (его) имущества. При этом наличие второй половники в завещании не является обязательным.
  3. Любое другое заинтересованное лицо может попытаться оспорить завещание, основываясь на различных причинах, к примеру, временной или постоянной недееспособности наследодателя.

Законодательством установлен определенный срок, в течение которого другие наследники имеют право попытаться оспорить завещание. Он составляет 6 месяцев. По истечению этого времени, право на имущество закрепляется за наследником и более не может быть оспорено.

Чаще всего органы власти адресуют обращения, связанные с правом наследования, продавцу, однако в некоторых случаях могут быть ущемлены права и покупателя, а потому прежде, чем приобретать квартиру, стоит убедиться в полноправности владельца. Желательно, чтобы с момента вступления завещания в действие прошло 6 и более месяцев.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:  Вступление в наследство через суд: восстанавливаем справедливость

Право собственности передано на основании законного наследования

Риск, связанный с приобретением жилья, полученного на основании законного права наследования, очень схожий с тем, который мы рассмотрели выше. Дело в том, что количество наследников может быть довольно большим, а некоторые из них могут появиться совершенно неожиданно и потребовать свою законную долю. Такие случаи не столь часты, но все же встречаются в судебной и риелторской практике.

Внимание! Точно так же, как и при получении жилья на основании завещания, имущество, переданное по закону, может быть поделено между наследниками обязательной доли и супругой(ом).

Мошенники довольно редко прибегают к подобным методам, однако перепроверить и убедиться в чистоте подобной сделки достаточно трудно. Вычислить всех наследников и получить гарантии того, что более никто не будет претендовать на квартиру фактически невозможно, а потому лучше покупать только те квартиры, срок давности подачи апелляции относительно которых уже закончен.

Переуступка прав

Совершить продажу недвижимости, которая только строится невозможно, потому как она по факту не существует. Несмотря на это, большинство сделок заключаются именно на этом этапе. Связанно это с тем, что данная категория жилья значительно дешевле, чем недвижимость на вторичном рынке.

Подобный вид сделки заключается в следующем: продавец за определенную сумму денег передает покупателю право требовать квартиру, находящуюся на этапе строительства.

Покупка квартиры по переуступке также имеет определенные риски. Конечно же, в сравнении с предыдущими видами права собственности, этот тип является значительно прозрачней, ведь квартира еще не имеет никакой истории.

На что же стоит обратить внимание при заключении сделки?

  1. Что мотивирует владельца продать недвижимость? Если это инвестор, то опасаться не стоит, но вот если это человек, который планировал самостоятельно проживать в квартире, то нужно выяснить, что стало причиной такого решения.
  2. В порядке ли документы? Основной риск покупки такой недвижимости заключается именно в документации. Прежде, чем подписать договор, детально изучите следующий пакет бумаг:
  • договор долевого участия;
  • документы, свидетельствующие о том, что был совершен расчет по подписанному соглашению;
  • разрешение застройщика на совершение переуступки.

Покупка дареного жилья

как проверить квартиру перед покупкойВ данном виде передачи права собственности также есть подводные камни. В чем-то они схожи с теми, которые мы рассмотрели при наследовании квартиры. Сам факт дарения не исключает того, что есть субъекты, имеющие право не эту недвижимость на основании закона.

Что должно насторожить в данном случае?

  • между субъектами нет никакой родственной связи;
  • подписание дарственной произошло за короткий период до смерти;
  • даритель старый, пожилой человек.

Эти ситуации могут послужить основанием для признания дарения недействительным, а после недействительным и договор «купли-продажи».

Важно! Процедура дарения осуществляется в тех случаях, когда близкий или родственник имеет сильную нужду в жилье и не может купить ее самостоятельно. Если же после передачи прав на недвижимость человек сразу же выставляет квартиру на продажу, то это должно вызвать подозрение.

В данном случае стоит заключать сделку только в том случае, если после передачи прав прошло достаточно времени, ну хотя бы пол года.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:  Порядок вступления в наследство по завещанию

Подводные камни при покупке недвижимости

Помимо вышеперечисленных рисков, связанных со способом передачи прав на недвижимость, существуют также и другие подводные камни при покупке квартиры. Многие из них не станут причиной потери недвижимости, однако значительно усложнят последующее использование жилья.

Приватизация

Если владелец недвижимости заявляет, что квартира является его собственностью, то он обязан предоставить помимо основных правоустанавливающих документов также и договор передачи квартиры из собственности муниципалитета во владение физическому лицу.

Внимание! Частыми бывают случаи, когда в общем пакете документов предоставляются свидетельство регистрации в Росреестре, ЕГРП, однако их оказывается недостаточно, чтобы оформить право собственности.

Стоит обязательно уточнить информацию о гражданах, которые были прописаны во время регистрации квартиры. Если среди них есть несовершеннолетние или недееспособные, то сделка должна сопровождаться специальными разрешениями от государственных структур, в противном случае во время судебного разбирательства продажа может быть признана недействительной.

Важно! Если за квартирой числится отказ от доли с последующим правом бессрочного проживания в ней, то стоимость недвижимости должна быть снижена ровно на размер той части, от которой отказался человек.

Залоговая недвижимость

как проверить квартиру перед покупкойЧастыми бывают случаи, когда недвижимость является залоговой, а ее продажу осуществляет банк. Такие сделки считаются безопасными и достаточно простыми.

Как таковых подводных камней при покупке квартиры этой категории нет, однако есть все же минусы. Основным недостатком считается тот факт, что вначале нужно снять жилье с обременения и только после можно подписывать договор «купли-продажи».

Главное проверить у банка наличие решения суда относительно конфискации жилья. Без этого документа совершение продажи квартиры будет незаконным.

Способы махинации

Помимо возможных трудностей, связанных с оспариванием права собственности, покупатель также может столкнуться со специально спланированными схемами махинаций, которые, в свою очередь, принесут не только моральный дискомфорт, но и нанесут финансовый ущерб.

К аферам относится продажа недвижимости, в которой была проведена незаконная перепланировка.

Незаконная перепланировка

Владелец квартиры может с легкостью совершить продажу недвижимости, при этом, не легализовав внесенные технические изменения в строение жилья. БТИ, при выдаче документов, не совершает проверку квартиры, а просто передает продавцу стандартный пакет бумаг.

Для самой процедуры «купли-продажи» этот вопрос не является критичным, однако рано или поздно владельцу все же придется оповестить о совершенных ремонтных работах БТИ и переделать технический паспорт.

Как проверить квартиру перед покупкой и убедиться в том, что перепланировка является законной?

  • сравните технический паспорт с уже имеющейся планировкой (расположение дверей, окон и т.д.);
  • оформите акт «приема-передачи» (в случае выявления перепланировки, он послужит доказательством того, что ответственный за это предыдущий владелец).

Если после покупки квартиры, сотрудники БТИ выявят незаконную перепланировку, то вас могут обязать:

  • официально зарегистрировать новый проект (если нарушения не противоречат строительным нормам);
  • вернуть исходное состояние квартиры.

Несоблюдение этих требований может стать причиной изъятия квартиры и ее продажи тому человеку, который согласится выполнить требования суда. Если во время заключения сделки вы выявили данное нарушение, то можете смело просить снизить стоимость, ровно на ту сумму, которая понадобится для устранения проблемы.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector